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2017 年 第 1 期    【总第 334 期】 回首页
办理合同纠纷和解案之启示与思考
○刘守谦 徐永齐 刘德华
近年来,四川省自贡市自流井区检察院先后办理了多起合同纠纷和解案,通过办理此类案件,笔者从纠纷起源、审判结果视角分析总结出发生此类案件的根源所在。针对此类案件,笔者从检察监督、和解结案角度提出几点法律启示和新的思考,以期达到抛砖引玉的作用。

纠纷起源  :
合同文本表述不尽规范
购房登记领证,通常意义上讲不应存在争议或理解分歧。但是,自流井区检察院办理的两起商品房销售合同纠纷案件,正是由于双方当事人对商品房买卖示范文本合同中约定的取得房屋所有权证书的理解发生分歧,协商未果,诉诸法律。四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局于2015年4月共同制订的《四川省商品房买卖合同(预售)示范文本》第二十八条关于房屋所有权转移登记责任处理的合同约定,有两种不同含义表述,即取得房屋所有权证书和实际完成房屋所有权登记。在此之前,两厅局制订的合同示范文本第二十条也存在多种表述,即产权转移登记、取得所有权证书以及实际取得所有权证书。虽然合同双方当事人均站在自己的角度加以理解,但是由于合同示范文本不够规范的表述,难免会造成合同当事人双方发生理解分歧,从而引起纠纷。同时也在一定程度上影响到人民法院的民事裁判结果。司法实践中,相同的案件事实,却在同一省份,呈现出截然相反的裁判结果。如自贡、资阳两级法院的裁判结果就大相径庭。

裁判结果  :
适用法律说理不够充分
2011年9月28日,四川大西洋房地产开发有限责任公司与买受人张某某签订《商品房买卖合同》,合同约定张某某向出卖人购买自贡汇东壹品11栋3单元3层3-3-11住房一套,建筑面积为75.69平方米,总价款为271,865.00元。该商品房买卖合同第二十条约定  :买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的,合同继续履行,每逾期一日,出卖人支付买受人已付房款万分之二的违约金。合同签订后,买受人按约交纳了全部购房款及办理产权证的相关费用,出卖人也按合同约定时间于2012年10月31日交付了房屋。2013年9月12日,出卖人完成了该套房屋权属登记,并于同年9月26日到市权属登记中心领取该套房屋所有权证书后于2014年2月12日才交付给买受人张某某。双方因为对合同第二十条约定的取得房屋所有权证书的理解发生争议。房地产开发企业认为只要将房屋权属登记在买受人名下其义务就算履行完成。买受人则认为应当以交付为准。对此双方协商未果诉至法院。一审法院审理后认为出卖人于2013年9月12日完成该套房屋权属登记后,买受人即已取得房屋所有权证书,合同并未约定产权证书的交付时间,故对2013年9月12日之后违约金不予支持。张某某不服一审判决上诉后二审法院判决驳回上诉,维持原判。再审法院裁定驳回其再审申请。该案一审判决文书显然存在说理不够规范的情形:一是判决文书避开双方争议焦点即何谓取得房屋所有权证书,转而从合同双方均应履行各自的义务直接得出只要出卖人完成房屋权属登记,买受人即已取得房屋所有权证书。从而把权属登记机关核准登记等同于取得房屋所有权证书;二是判决文书片面认为合同没有约定具体的交付房屋所有权证书的时间,从而缺乏对取得房屋所有权证书是否包含有交付之意加以分析说理;三是判决文书未能准确详尽列明案件所依据的法律依据及如何适用,具体而言,就是未能从《合同法》有关格式条款的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定加以说理。也正是由于该判决文书存在诸多不规范的情形,使得判决文书缺乏说服力,进而增加了双方当事人的诉累。自流井区检察院办理的另一买受人林某某与四川大西洋房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷与张某某案的情形一致。

检察监督:
全面审查,释法说理
自流井区检察院在办理上述两件商品房销售合同纠纷案期间,对案件认定事实和适用法律的问题进行了认真细致审查,并依法开展了民事调查工作,对造成房屋所有权证书延期交付的原因进行了调查核实。同时,鉴于本案争议焦点是如何理解取得房屋所有权证书以及商品房买卖合同示范文本由省工商行政管理局、省住房和城乡建设厅共同制订,于是专门向两厅局业务部门进行了咨询。明确了取得房屋所有权证书是包含了交付之意,至于该示范文本合同的个别表述确有需要规范和完善的地方。在案件审查期间承办人多次充分听取了双方当事人的意见,在上级院业务部门的支持和指导下,认真开展了释法说理工作:一是出卖人在庭审中提及曾通知了买受人领取证书,但未能提供相关证据予以证实;二是出卖人从市权属登记中心领取证书后并未及时申请办理土地使用权证,该证书在出卖人处搁置了五个多月时间才交付买受人,对此出卖人也认可其存在一定的工作疏忽;三是买受人提到曾经多次向出卖人催问过何时领取证书的事,但也缺乏相关证据证明;四是买受人对于未能及时取得房屋所有权证书并由此造成的损失未能提供相关证据证明。同时对案件涉及的相关法律法规和司法解释做了细致的解释工作。通过耐心的释法说理工作,双方当事人对检察机关承办人员认真细致工态度给予了肯定和赞赏,双方均表示有和解的意愿。两起纠纷最终本着平等、自愿的原则,通过充分协商达成和解协议:四川大西洋房地产开发有限责任公司在两起民事判决书确认的违约金支付金额的基础上一次性补偿两起案件当事人人民币5800元,两案纠纷不再另行主张权利,真正做到案结事了。

和解结案  :
引出的几点法律启示和新思考
两起案件虽然以和解方式顺利办结,可谓划上了一个圆满的句号。但是,纵观案件在法、检两家执法机关办理的全过程,不难得出以下几点几点法律启示  :第一、如果商品房买卖合同示范文本制订更加规范、明确一点,势必会减少引起一些不必要的纠纷。当然也不能完全排除个别当事人有意曲解合同约定的本意,出现无理也要辩三分的现象发生  ;第二、如果房地产开发企业的法律意识有进一步的增强,及时履行其通知义务,并注重保留好相关证据,同时加强企业工作人员的责任心,无疑会减少类似纠纷的产生;第三、如果案件代理人都能切实履行其代理职责,认真制作答辩状和代理词,庭审中依据案件事实,法律适用开展法庭辩论。对案件的处理势必会起到好的促进作用;第四、如果审判人员审理更加细致点,把握案件焦点更加准确点,法律适用考虑更加全面点,裁判文书说理更加充分点,势必会减少当事人逐级提出上诉,提出再审的情形,已达到减少诉累、节约司法成本的效果;案件虽然顺利办结了,也得到了许多的启示,但是,作为法律监督机关,从有效促进公平、公正的角度出发,从有力推动构建诚信社会的角度出发。不能就案办案,应注重社会效果和法律效果的统一,力求达到“办一案规范一方、促进一片”的良好效果。为此,将有针对性的开展以下后续工作:一是结合不动产登记暂行条例的施行,建议有关部门完善合同示范文本,增强指导作用;二是采取适当的方式与人民法院座谈、沟通达成共识,提高判决文书制作水平,增强说理性,达到提高审判质效的目的;三是有针对性的组织开展法律宣传,进企业,入社区,为构建诚信社会做出检察机关应有的努力和贡献。
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