国内统一刊号:CN51-1375/D   国际标准连续出版物号:ISSN1006-0901   倡言民主政治   弘扬法治精神   捕捉社会热点   反映民众心声
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2009 年 第 4 期    【总第 241 期】 回首页
解决灾区廉租住房房源短缺问题的调查与思考
○翟 峰
在省十一届人大二次会议上,我与来自汶川地震重灾区的广元市及其青川县的10多名省人大代表联名提出的一份《关于有必要完善廉租住房退出机制的建议》,引起了大会议案组及其列席会议的省级有关部门和各新闻媒体的广泛关注。
我在自己领衔提出的这份建议中写道:“虽然四川省政府在日前出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中明确提出了‘两年内灾区各级政府要投资收购和新建、改建、配建5万套廉租住房,力争2009年基本完成灾区群众家家有房住的目标任务’,然而,由于汶川地震灾后享受廉租住房对象的增多,特别是租住房退出机制的不完善,仍有可能难于缓解我省灾区廉租住房房源短缺的现状。”
为此,我在该建议案中还专门例举了这样一件事:2008年3月,我为准备省人大会议的有关建议,先后两次带领市人大常委会城环资委的同志,随市上的相关领导参加了本地廉租住房规划建设工作的调查。在调查中,我特别问询了一些享受廉租住房保障制度的对象,其中有几户是享受实物配租的。在交谈中,一位60多岁的老大爷非常高兴地:“政府分配给我住的这套50平方米的廉租房基本不交什么费,连物业费也不用交。这真是感谢共产党、感谢政府了呀!这套房子我死了儿孙还可住呀!真是太好啦!”  
据我的调查,诸如这种将廉租住房作为自己产权房的现象并非个例。由此可见,因廉租住房退出机制不完善而造成廉租房制度推进的瓶颈问题确实应得到及时解决。
而另据有关方面的调查,从1998年至今,全国有百余万户居民通过廉租住房制度改善了居住条件。但因收入增加或条件不符而腾退的人却寥寥无几。退出机制不完善,住房保障就是一个无底洞。一方面,政府负担越来越重;而另一方面,不该享受的人却不合理地享受了社会资源。这些,都应该是造成灾区廉租住房房源短缺现状的直接因素。  
让不符合条件的人退出廉租住房,难就难在低收入者的收入变化难以监测,银行不准许查询个人账户,社会收入隐性化,即使查明真相,让他从廉租住房里搬出来也不容易。  
怎么办?一些地方最实际的办法就是把廉租住房建得尽可能远一些、简陋一些,使享受廉租住房保障制度的对象一旦有办法,就不愿意在生活、交通不便的廉租房住,然后再辅以政府回购。这样一方面可以降低建设成本,把廉租住房建设得更多一些,另一方面,也有利于廉租住房的周转。
然而,这样做的结果即会带来更多的问题。如我在参加省人大代表的视察活动时,专门走访了某市的一些典型住房困难户,发现有位居住在市中心地段的姓廖的市民一家五口三代同堂,虽仅住了两间共18.6平方米的老房子里,却仍不愿意搬到居住条件远远好于旧城区的廉租房去住,其拒搬的理由很简单,即“廉租房偏远,生活成本高,不太方便”  ;“每月上百元的交通费付不起”。这位姓廖的市民还说,虽然目前他的居住情况较差,但在工作和生活方面却非常便利。其孩子的小学就紧挨着家,老城区买东西也很方便。
此外,我在调查中还了解到,除了偏远地区交通、生活不便之外,困难户还担心,万一到时他们的经济条件好转,不想再继续租住离城太远的廉租房了,可又无法承担市区内的高额房价或房租,反而会陷入更尴尬的境地。
从上述实例可见,把廉租房建得尽可能远一些、简陋一些,确实不是一个好办法。而治本的好办法,即除了廉租住房的规划建设工作必须按日前国家住房和城乡建设部发出的《关于加强廉租住房质量管理的通知》精神,“将廉租住房项目尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域”之外,就是必须在加大廉租住房建设力度的同时,尽快完善廉租住房政策的退出机制,使廉租住房政策的完善能够充分体现进退有序的公平性。
鉴此,我认为,要切实解决好贫困地区、特别是地震灾区廉租住房房源短缺的问题,除了要坚定不移地施行“大力推进灾后城镇廉租住房和安居住房建设,鼓励受灾居民原址重建住房,积极引导灾区援建省(市)出资收购60平方米左右普通商品住房用于安居住房,安置受灾群众”等有效举措之外,同时还不能忽视尽快完善廉租住房退出机制这一切实举措。
那么,具体怎样施行上述切实有效的举措呢?
其一,应进一步制定并落实地震灾区城镇廉租住房建设的各项优惠政策。
建议应具体采取的举措为:①积极引导汶川地震灾区的援建省(市)出资收购50平方米以下的小户型普通商品住房,作为廉租住房用于安置灾区城镇受灾群众。其收购价格应按建安成本加3%以下利润的范畴予以控制(其中不应含土地成本),其建设用地采取置换方式解决。②要按规定多渠道筹集廉租住房保障资金,切实加大廉租住房建设的资金投入,确保重灾区廉租住房全部实行实物配租。③在两年恢复重建期内,灾区各级政府要投资收购和新建、改建、配建一定保障数量的廉租住房,并力争2009年基本完成灾区群众家家有房住的目标任务。④灾后重建保障性住房应免征城镇土地使用税,转让时免征土地增值税,所签订的建筑安装、销售、租赁合同应免征印花税,并应一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。⑤要将廉租住房建设资金纳入财政预算,在中央财政给予廉租住房建设每平方米400元补助的基础上,省级财政再给予一定配套补助,并将困难地区、特别是重灾区的廉租住房建设资金需求纳入一般转移支付体系计算。⑥灾区各级政府都应安排一定资金用于投资收购50平方米以下小户型普通商品住房(含二手房)和公房改造作为廉租住房。⑦中央财政廉租住房专项补助资金在满足发放租赁补贴后的剩余部分,以及住房公积金增值收益,应作为廉租住房的补充资金用于投资收购50平方米以下的小户型普通商品住房和公房改造或新建廉租房。投资收购要按照公开、公平、公正原则,通过政府采购方式进行。收购价格同样应按建安成本加3%以下利润控制(其中同样不应含土地成本),其建设用地同样应采取置换方式解决。⑧对廉租住房开发和经营的,应按国家的相关规定,让其充分享受营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税的减免政策,并免征其城市基础设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金;对廉租住房建设项目,应优先对其提供信贷支持;凡列入年度建设计划、土地供应计划的廉租住房项目,市  (州)、县(市、区)国土资源管理部门应切实保证其土地供应;对廉租住房建设项目需使用新增建设用地的,在办理用地手续时可单列申报;对未完成已列入当年廉租住房建设任务和土地供应计划的,应扣减该市(州)、县(市、区)下年度新增建设用地农转用指标。
其二,建议应尽快健全和完善廉租住房保障对象的档案、申请、审批及其退出机制。
我认为,作为廉租住房制度运转核心的退出机制,在一些地方始终未能有效运转的主要原因,在于这些地方低收入者的收入变化状况难以监测。由于难以完全搞清楚低收入者的收入变化状况,导致民政和建设部门在廉租房退出机制上对接困难,形成“只进不出”的现状。为此,就要坚定不移地实施廉租房的一项新政——《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》,使享受廉租住房保障的最低收入家庭按年度向房地产行政主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时,对那些“连续六个月以上未在廉租住房居住、转租转借廉租住房、改变房屋用途”和“未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况;家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准;因家庭人数减少或住房面积增加,人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准”的原保障对象,必须按规定取消其享受廉租住房保障的资格。
其三,建议应尽快建立和健全廉租住房对象的社会信用体系。
目前,属于廉租住房对象的低收入者收入变化难以监测,银行不准许查询个人账户,社会收入隐性化等问题,是无法掌握低收入者收入变化的主要原因。因此,我认为,对于廉租住房保障对象的低收入者的认定问题,应采取社会认同的办法,由社区民主讨论、公示,大家认同,然后再召开讨论会通过,并公示和确认。同时,建议还应向社会公布包括保障对象名单的轮候时间表,让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。此外,每年还应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核,对不再符合享受廉租住房条件的,要停发租赁住房补贴(或收回承租的廉租住房、停止租金减免);实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租房屋的,购房者不再作为廉租住房保障对象,必须退出保障范围;对复核中发现违法、违规行为的,要及时处理。  
其四,建议对廉租住房对象应认真坚持审核加复核和后期管理。
目前,廉租房的数量的确还很少,各项政策基本上还没有经过实践的检验。但施行多年的经济适用房制度,却有很多前车之鉴。几年来,经济适用房受到越来越多的非议,而遭诟病的主要有两个方面:一是大户型、高标准。二是没有真正为中低收入家庭所享受。开着私家车住经适房的现象相当普遍。这个问题主要出在购房资格的审查上。要知道,经济适用房的资格审查还只是一次性的,而廉租房的审查工作却要年复一年—年。如果连“一次”都没做好,“年年复核”就会令人怀疑!为此,应坚持对所有享受廉租住房的家庭,每过半年就要审核一次,这是廉租住房政策中的重要内容。另则,由于廉租住房政策并非终身制,虽然这一政策的执行趋势,是要不断调整准入门槛,但同时也要注意,即使是已享受廉租住房的家庭,一旦不再符合“双困”标准,也应按规则有序退出。
总之,打破廉租房租住“终身制”,实行动态跟踪管理,用弹性手段建立和完善廉租住房租赁管理体系,同时辅以廉租住房新政策的进一步深入实施,这不仅有利通过切实解决灾区廉租住房房源短缺问题而使更多真正有困难的家庭和灾区群众居有定所,而更大的意义还在于有利更大程度地实现社会公平。
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