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2014 年 第 10 期    【总第 307 期】 回首页
为房屋征收与补偿打好法制“地基”
○陈东
“征收必须基于公共利益的需要”,“旧城改建遵循居民意愿”,“建立房地产价格评估机构黑名单制”……9月24日和26日,省十二届人大常委会第十二次会议分别审议了《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》和省住房和城乡建设厅厅长何健所作的《关于全省国有土地上房屋征收与补偿工作情况的报告》,一系列热点引人关注。

“征收必须基于公共利益的需要”
据何健厅长介绍,2011年1月,国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施。截至今年6月底,全省已启动征收项目986个,涉及134881户,面积1702.21万平方米  ;已完成征收项目657个,涉及65931户,征收面积885.79万平方米。全省国有土地上房屋征收与补偿工作总体上保持了依法、规范、和谐的发展态势。
同年,省政府将《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》列入立法调研项目。2013年11月4日,省政府第27次常务会议审议通过《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》,并向省人大常委会提出立法议案。
如今,《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》已进入三审。
二审中,有省人大常委会组成人员提出,公共利益的界定,直接关系到地方政府的征收空间和对公民私有财产的保护力度,应当严格公共利益的认定,防止公共利益的滥用。省人大法制委员会审议认为,根据宪法规定,只能基于公共利益需要并依照法律程序,才能进行征收。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定,征收必须基于公共利益的需要,并对公共利益作了明确界定。同时,根据常委会组成人员的意见,法制委员会建议增加对公共利益的审定和公开程序的规定,进一步完善对具体征收项目是否符合公共利益的审查机制。
杨文委员说,这个条例的重点,我理解应该是保障被征收房屋所有权人的合法权益,维护公共利益。因为是公共利益需要才要征收,不是公共利益需要就不征收,所以说征收就要维护公共利益,保障所有权人的合法权益。
陆振华委员说,关于第一章总则的第一条,建议把“保障被征收房屋所有权人的合法权益”提到“维护公共利益”之前,搞好房屋征收与补偿,主要还是要保障人的合法权益,通过保障之后来搞公共设施,这样不仅逻辑顺序对了,更重要的是牢固树立和落实科学发展观,坚持以人为本。

“旧城改建遵循居民意愿”
在成都市有个曹家巷,上中央电视台出名了,为什么?
北城的曹家巷在成都的老城区,地少人多,众口难调,拆迁难度大。有人三世同堂挤在一个单间里,“就盼快点改”。也有人搭个棚子说,“不按商铺赔,我就不搬”。怎么办?
曹家巷新成立了一个由居民们自己选举出来的自改委,自改委员们挨家挨户摸底,了解群众需求,一度被激动的群众围了起来。
最终,依靠地方政府和群众在基层社会管理中共同创新的居民自治改造拆迁模式,曹家巷成功拆迁。
省人大常委会副主任张东升说,实际上我们制定有关地方性条例,就是把好的经验和办法总结与提炼以后,上升为有关的法规。何健同志的报告所述的关于旧城改造充分尊重群众的意愿,政府先行协商,而且做到被征收人各种问题先行协商,总的来讲就是突出群众自愿自主的原则。旧城改造,如果绝大多数老百姓认为不合理,就不要去碰,如果老百姓强烈要求改,这个事情做起来才顺当。我觉得成都市曹家巷改造,就是老百姓强烈要求改,这件事情还上了中央电视台成为旧城成功改造的范例。所以关于旧城改造群众赞同的比例高一点、多一点,可能会好一点,不要简单的说一个三分之二的数据概念。
谢道全委员说,“对征收补偿方案”只是公布,在报上登有局限,这是一个涉及面很广泛的大事,应当“召开听证会”广泛征求群众意见,“形成公正规范的征收补偿方案”。建议草案增加一款,即“房屋征收决定和房屋补偿决定作出后,下级房屋征收部门应当将房屋征收决定和房屋补偿决定,报上级房屋征收部门备案审查”。因为增加备案审查的内容,有助于上级房屋征收管理部门更加务实、具体地来履行监督指导的职能。

“建立房地产价格评估机构
黑名单制”
二审中,有省人大常委会组成人员提出,被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构来评估确定,而不是由政府来统一规定。省人大法制委员会采纳了这一意见。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,草案增加规定“房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。”同时,为充分尊重被征收人的意愿,草案对参加投票的被征收人数量和房地产价格评估机构获得选票的数量作出明确要求,以确保体现多数被征收人的意愿。
何延政委员更进一步提出,要建立房地产价格评估机构黑名单制。原因在于,第一,房屋的征收和拆迁,它不是一个短期的过程。第二,现在很多属于社会稳定的因素是拆迁问题引起的,带来社会的不稳定性。第三,产生的矛盾的根源,是对房屋价值的判断,价值判断高低,直接影响群众心理,第三方价值评估是非常重要的,但是现在非常混乱。第四,利润空间比较大,价值判断和评估的结果,涉及大量的利润和空间可操作。第五,会产生腐败根源,这也是一个很重要的因素。这对社会稳定和破坏力非常大,确实有必要建立黑名单制,对于乱来的第三方评估机构取消它的资格,就不让它进入这个行业了。
刘守培委员说,制定《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》很有必要,符合四川实际,草案经过两次修改以后比较完善。但草案只讲了中介评估机构对出具的评估报告承担法律责任,对中介机构约束力是不够的,应该对其实行黑名单制。建议增加这方面内容。
此外,省人大常委会组成人员还就条例草案的适用范围和征收对象、房屋产权调换以及法律责任等内容提出意见和建议。
9月26日下午,省十二届人大常委会第十二次会议表决通过了《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》。
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